文：任泽平团队
当前市场关于房价判断两极分化：有人说房地产彻底没戏了，再也涨不起来了；也有人信誓旦旦说，今年房价就会暴涨，劝现在赶紧抄底。事实上，这两种说法都偏离了市场真实逻辑。
我十多年前提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，2015年预测“一线房价翻一倍”，2020年预测“房地产将出现历史性大顶”。2026年提出“二八分化”“香港房市率先复苏，下一个是中国硅谷”。
1、房子真过剩了吗？
我国房地产已进入存量时代，住房从总量短缺转向总体平衡。1978-2025年，城镇住房套数从约3100万套增至3.77亿套，套户比从0.8增至1.07。整体告别“不够住”短缺阶段，大规模增量建设时代结束。
这种平衡是静态的总量平衡，动态结构性矛盾突出。分城市看，北京、上海等一线城市套户比仅1.05左右，核心区域住房供需偏紧；部分三四线城市套户比已突破1.1，东北部分区域甚至更高，明显过剩。
更关键的是品质错配，大量老旧小区户型落后、配套不足，真正符合改善需求的高品质住房依然稀缺，市场矛盾从“有没有”转向“好不好”。
2、究竟什么决定房价走势？
房地产长期看人口。过去二十多年房地产黄金时代，本质是1962-1976年出生高峰人口的婚育置业需求，叠加全球化、城镇化加速、货币环境宽松的时代红利，共同推动房价的长期普涨。
如今人口基本盘已发生逆转。我国劳动年龄人口总规模在2013年触顶，2010-2025年15-64岁的劳动年龄人口规模从10亿降至9.5亿，占比从74.5%降至67.7%，预计到2050年降至约59%。2025年我国城镇化率达68%，从农村往城镇转移人口接近尾声。
同时，老龄化进一步加剧，2025年65岁及以上老年人口占比上升到15.9%，预计在2030年左右进入占比超20%的超级老龄化社会。总和生育率已跌至1.0左右，远低于维持人口正常更替所需要的2.1水平。
靠人口总量增长推高房价的普涨时代，已结束。
3、人口总数下降，那房地产是否就彻底没戏了？
人口总量下降不代表房地产彻底没戏，未来核心逻辑是人口向核心都市圈集聚。纵观美国、英国、日本等发达国家，城镇化后期均出现人口持续向大城市群集中的规律，中国也不例外。
2020-2025年，深圳、杭州、合肥常住人口年均增长超10万人，核心城市凭借产业与就业优势持续吸引人口流入。同时，东北、西北以及很多低能级城市人口持续流出，需求支撑不断弱化。
中国房地产大开发时代已落幕，房价普涨时代结束，未来是二八分化。一线和强二线城市的核心区域，因人口流入、有产业、有需求，房价有望逐步企稳。而大多数非核心区和三四线城市，人口流出、老龄化加剧、库存高，将面临有价无市和长期去库存。
所以，如果你问房价还会不会涨，不如问，哪里还有机会？何时有机会？
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根据长期跟踪，“中国硅谷”之城底部放量，人口流入，受益于科技造富，将继中国香港之后率先企稳复苏。
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